L’immobilier comme source de financement

Il existe toutefois une alternative souvent ignorée par les entreprises propriétaires d’un ou plusieurs immeubles. Cette alternative est la cession-bail.

Au cours des dernières années, la valeur des propriétés commerciales et industrielles s’est appréciée considérablement et cette plus-value n’est pas reflétée dans le bilan des entreprises propriétaires d’immeubles. Une cessionbail permet de prendre avantage immédiatement de cette plus value tout en continuant à jouir des avantages de la détention de l’immeuble. Cette formule libère des capitaux captifs dans les immobilisations de l’entreprise.

La mécanique

La mécanique d’une cession-bail est relativement simple et consiste à vendre l’immeuble à un tiers qui, immédiatement après l’acquisition, le louera au vendeur de qui il vient de l’acquérir. Les termes de la location incluront souvent une option permettant au locataire d’acheter la propriété à un prix prédéterminé à la fin du bail. Dans la plupart des cas, la durée du bail sera d’au moins 10 ans avec une ou des options de prolongation.

Contrairement à un financement traditionnel sur immeuble qui permet de recevoir entre ⅔ et ¾ de la valeur d’un immeuble, une cession- bail permet habituellement d’encaisser près 100 % de la valeur de l’immeuble. Comme dans bien des cas un financement sur l’immeuble sera déjà en place, le recours à une cession-bail permettra d’encaisser la différence entre la valeur actuelle de l’immeuble et le solde dudit financement.

Indirectement, on peut associer les sommes d’argent supplémentaires disponibles dans une cession-bail à une injection d’équité dans l’entreprise puisqu’un gain comptable sera reconnu lors de cession de l’immeuble.

Les implications fiscales de cette transaction devront évidemment être analysées car des impôts pourraient être à payer sur la récupération d’amortissement et sur le gain en capital au moment de la cession. Si ces impôts sont trop élevés, le recours à une cession-bail pourrait alors ne pas être justifié.

Du point de vue comptable, une cession-bail est un élément hors bilan dont l’impact se reflète immédiatement sur les états financiers (l’entreprise n’aura plus d’immeuble dans ses livres ni les dettes qui y sont reliées). La capacité générale d’emprunt de l’entreprise pourrait s’en trouver grandement amélioré, si l’entreprise possède d’autres éléments d’actif tangibles.

Tel que mentionné plus tôt, il est possible de structurer une cession-bail de manière à permettre au locataire de racheter la propriété au bout d’une période déterminée et pour un montant établi à l’avance. Si la valeur de l’immeuble augmente avec les années, selon le prix de l’option d’achat, le locataire ne perd pas nécessairement l’appréciation du capital. À l’inverse, si la propriété perd de sa valeur, le locataire n’est nullement obligé d’exercer son droit de rachat.

Les transformations majeures que connaît l’industrie immobilière avec la popularité grandissante des fiducies de placements, ont démontré l’importance de la gestion immobilière dans le cadre du financement des entreprises. Par ailleurs, compte tenu du dynamisme actuel de l’industrie immobilière, le moment est très bien choisi pour maximiser la valeur des immeubles dans le contexte de transactions de cession-bail.

Ayant plusieurs transactions de cession-bail à notre actif, il nous fera plaisir de vous guider si vous envisagez recourir à une cession-bail pour combler vos besoins de financement.